@ - Nel mio condominio, tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, avvengono molti movimenti di denaro. Ho chiesto all’amministratore di poter consultare il conto corrente comune, ma a un mese di distanza non ho ancora ricevuto risposta. Come posso procedere?
Conto condominiale, tutti i proprietari hanno diritto di accesso© Fornito da Il Sole 24 Ore
Tra i principali obiettivi della legge di riforma del condominio (n. 220 dell’11 dicembre 2012) vi era quello di garantire maggiore trasparenza nella gestione contabile delle entrate e delle uscite relative all’edificio. Per questo motivo, il legislatore ha modificato l’articolo 1129 del Codice civile prevedendo che l’amministratore «è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio». La norma, inoltre, dispone che «ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica».
La legge non lascia spazio a fraintendimenti: tutti i condòmini proprietari, in qualsiasi momento, hanno il diritto di consultare il conto corrente condominiale, ma in prima battuta non possono agire direttamente bensì passando dall’amministratore. Il condomino dovrà quindi contattare il professionista e richiedere l’estratto conto. La norma non fissa un limite di tempo entro il quale l’amministratore è tenuto a rispondere: in un lasso di tempo ragionevole il professionista deve fornire al condomino la documentazione richiesta. Il rifiuto non è contemplato e, anzi, potrebbe comportare in certi casi persino la revoca del mandato. Il condomino che non veda esaudita la sua richiesta è, infatti, legittimato a chiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria (ma deve coinvolgere almeno uno o più condòmini, così da raggiungere 1/6 del valore dell’edificio, cioè 166 millesimi) e inserire tra i punti all’ordine del giorno la revoca del mandato all’amministratore per inadempimento o gravi irregolarità. Sempre l’articolo 1129 spiega che «la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio ndr) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio». Se l’assemblea non raggiunge il quorum richiesto, la revoca «(…) può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, (…) in caso di gravi irregolarità». In questo caso occorrerebbe provare però che il comportamento dell’amministratore abbia comportato delle inadempienze nella gestione, non essendo contemplata tra le gravi irregolarità cosiddette “tipiche”, cioè quelle previste dall’articolo 1129, comma 12, del Codice civile, la mancata consegna della documentazione bancaria al condomino richiedente.
Rientrano, invece, tra le gravi irregolarità: il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente; la gestione secondo modalità che possano generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condòmini; l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9). Si tenga tra l’altro presente che in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
Nel frattempo e in ogni caso, il condomino che aveva avanzato la richiesta degli estratti conto all’amministratore senza successo, può rivolgersi direttamente all’istituto che gestisce il conto corrente (banca o ufficio postale) e chiederne la visione. Per procedere, è sufficiente presentare i documenti che provano lo status di proprietario o di titolare di un diritto reale (usufruttuario, nudo proprietario e altro).
Il condomino che va in banca per visionare direttamente il rendiconto condominiale può violare la privacy degli altri condòmini?
Il Garante della privacy, con la newsletter 387 del 23 aprile 2015, ha spiegato che «nonostante il conto sia intestato al condominio, i singoli condòmini sono ora titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri esborsi e l’operato dell’amministratore, mediante l’accesso in forma integrale, per il tramite dell’amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali». La pronuncia del Garante non chiarisce, però, se il condomino che non ottiene dall’amministratore documenti richiesti sia legittimato ad agire o meno in autonomia. Sul punto è intervenuto l’Arbitro bancario (decisione 400 del 22 gennaio 2014) che, pur ribadendo come l’unico soggetto legittimato in prima istanza a ottenere l’estratto conto dalla banca o dall’ufficio postale sia l’amministratore, ha osservato che in seconda battuta, nel caso in cui l’amministratore venga meno al suo compito, il condomino interessato può rivolgersi alla banca e ottenere i documenti richiesti, previa dimostrazione del suo status di proprietario (consegnando, per esempio, l’atto di proprietà).
L’amministratore di condominio ha aperto due conti correnti afferenti allo stesso condominio in altrettanti istituti di credito. È possibile agire in tal senso? E cosa serve per chiudere il secondo conto?
Ferma l’unicità del rendiconto prevista dall’articolo 1130 bis del Codice civile, nell’ottica di maggiore trasparenza l’amministratore può scegliere di aprire due conti correnti separati, il primo dedicato ai pagamenti delle spese ordinarie e il secondo ai pagamenti di quelle straordinarie. Se da un lato il doppio conto comporta spese di gestione maggiori (comunque di importo trascurabile in un condominio numeroso), dall’altro facilita il compito del professionista, che può tenere separate le due voci di spesa ed evitare errori. Per i condòmini il vantaggio consiste nel poter visionare in modo immediato e più chiaro gli importi di spesa, soprattutto quelli di maggiore entità relativi alla manutenzione straordinaria. Nel caso in cui l’assemblea, successivamente, deliberasse di chiudere uno dei due conti, potrebbe essere sufficiente, in seconda convocazione, una maggioranza di 333 millesimi oltre alla maggioranza degli intervenuti.
L’amministratore ha pubblicato sulla bacheca condominiale affissa nell’androne, e quindi visibile anche da persone che non vivono nello stabile, la situazione debitoria di un condomino. È legittimato a farlo?
In tutti i condomini, solitamente nell’androne, è presente una bacheca condominiale, lo spazio utilizzato dall’amministratore per affiggere comunicazioni di pubblica utilità, come ad esempio l’orario di accensione del riscaldamento centralizzato, i giorni in cui è prevista la pulizia delle scale, eventuali interruzioni di servizi comuni, avvisi vari (disinfestazione, lavori agli impianti e altro). In bacheca è possibile trovare anche i riferimenti (numero di telefono ed email) per contattare l’amministratore e i professionisti delle ditte specializzate (si pensi, ad esempio, all’azienda che si occupa della manutenzione dell’ascensore). La bacheca è uno spazio pubblico e di conseguenza nessuno, né l’amministratore né i condòmini, possono pubblicare informazioni private quali, per esempio, le generalità dei condòmini, i loro numeri di telefono, dati che si riferiscono a eventuali situazioni debitorie e, più in generale, tutto le informazioni che permettono di risalire all’identità dei residenti. Vietato inserire anche i verbali delle assemblee, che possono essere imbucati nelle cassette della posta di ciascun condomino.
Nei prossimi giorni l’assemblea si riunirà per discutere la conferma dell’amministratore, che in vista del prossimo mandato ha chiesto un aumento del compenso senza però specificarne l’importo. È un comportamento legittimo?
L’amministratore ha l’obbligo di specificare in modo analitico il compenso per lo svolgimento della propria attività, sia al momento della nomina sia al momento della conferma. In caso contrario, la delibera assembleare è da considerarsi nulla, così come l’incarico. L’articolo 1129, comma 14, del Codice civile prevede infatti che «(...) L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta». Sulla questione è intervenuto anche il Tribunale di Milano con la sentenza 4294 del 3 aprile 2016. In quel caso la vicenda riguardava un amministratore che nel verbale di riconferma si è limitato a indicare la dicitura «alle medesime condizioni economiche esposte in passato», senza specificare la cifra e la descrizione degli incarichi. Per questo motivo il giudice meneghino ha dichiarato la delibera nulla, facendo notare come l’articolo 1129 si ponga proprio l’obiettivo di «(...) garantire la massima trasparenza ai condomini, che devono sapere in modo chiaro ed analitico le singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato». Oltre al compenso, è necessario che l’amministratore fornisca un elenco dettagliato delle mansioni che andrà a ricoprire durante il mandato. Il professionista non potrà reclamare altro denaro per le mansioni indicate, mentre è autorizzato a chiedere un onorario extra per le prestazioni che esorbitino dalle sue funzioni, ma solo dopo avere interpellato l’assemblea.
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